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青岛版新浦东产业未成熟房价从五千涨到一两

2018-09-30 19:49:05

青岛版"新浦东":产业未成熟 房价从五千涨到一两万

从小渔村到青岛“新中心”,青岛市红岛经济区正在逆袭路上疾行。

作为青岛“三城联动”的主战场,红岛经济区在还未发展成熟之前,“疾行”的表现之一就是房价从2015年的每平方米四五千元,上涨至2018年的一两万元。然而,自2017年青岛发出史上最严楼市调控令以来,开发商们却纷纷表示“全部售罄”。与此同时,经济区内楼市乱象层出不穷,捆绑销售屡禁不止也让当地颇受诟病。

青岛锐理数据公司总经理马光明在接受采访时表示,新城规划和区内配套迅速落地,以及短期内住宅市场供不应求等都造成了上述现状。

不过,也注意到,作为一个刚开发的新城,红岛经济区楼盘吸引来的多是投资客,而产业导入不足难以留住产业客群,区内人口本身又增长缓慢,再加上各大型基础设施建设完成尚需时日,红岛要发展成熟还面临诸多挑战。

楼市乱象难禁

“房子已售罄,开盘两小时就卖完了。”中欧国际城项目售楼处销售人员称,之前卖的均价1.4万元/平方米左右,包含精装修和一个车位。下次开盘价格还未定,但这个区域的楼盘均价都在一两万元左右了。

房荒,是红岛经济区购房者的普遍感受。走访得知,红岛各楼盘几乎都无住宅房源可售。多位销售人员告诉,房子都是开盘即售罄,过完年会再次开盘,价格待定。

但据从青岛上房地产站看到,部分项目楼盘销售情况却并非“一房难求”。以鲁商·蓝岸新城项目为例,最近一次开盘,批准预售套数为199套,可售套数还有99套。对此,鲁商置业营销部相关负责人向表示,项目上反馈房子卖完了,那就是售罄了,上显示还有房源,可能是系统更新不及时。

对此,向青岛市国土资源和房屋管理局求证,其相关负责人建议具体业务可咨询青岛不动产登记中心或者青岛上房地产。青岛不动产登记中心市场处相关负责人表示,红岛基本上是没有房源了,一套房子基本两三个人抢。上显示还有房源,是因为系统只显示签约状态,不显示认购状态。如果房子没签约,系统就认为没卖完,但实际上都已经被认购了。

一房难求的背后,是红岛楼市乱象。近日,有购房者反映,鲁商·蓝岸新城项目捆绑销售,要求购房者购买车位才能优先选房。以购房者身份在该项目售楼处证实,车位必须买,要买两个,除了购买15万元二期车位外,还需多买一个8万元的一期车位。

“还没开盘,现在属于排号阶段,买两个车位才可以优先选房。”鲁商·蓝岸新城项目置业顾问称,买两个车位,肯定是不舒服的,但以买房为主,这些都是次要的。而且,这边房子都是一开盘就卖完了,不多买一个车位,选房的机会几乎为零。

对于捆绑的车位,当地人士透露,车位所在地此前是一片盐碱地,到夏天的时候气温高,碱会往上返,形成碱性小水滴,滴在车上会腐蚀车,所以车位卖不出去,就捆绑了。二期是绑定两个车位,之前一期是买两个车位还得绑定一个地下室,全款的优先,交30%首付的还不优先。

《中华人民共和国反不正当竞争法》第12条明确规定:经营者销售商品,不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。对于捆绑销售事宜,致电鲁商置业董秘办相关负责人,其表示,新房源还没开盘

青岛版新浦东产业未成熟房价从五千涨到一两

,不存在捆绑政策。

“对于车位,小区业主有自主选择的权利,捆绑本身也是不允许的,我们禁止这种行为。”青岛高新区房管局市场处相关负责人表示,此前,从小道上看到过有这个情况,但没有具体落实过。“我们会主动去约谈他们,落实之后,予以明令禁止。”

而青岛红岛经济区管委会宣推办易主任向表示,对于一房难求和捆绑销售等问题,这不是政府能了解的事,都是各家房地产公司自己掌握的情况。“看这形势太好了,他不卖,政府也不能强制他卖。”

产业导入不足

冬日的红岛经济区,还有些冷清。相对于青岛市区,这里的公交车并不多,许久才能等来一辆。而在公路上,几乎看不到出租车的身影,外地人初来乍到唯一便捷的出行方式只能是约车。而这一切也印证,红岛经济区还是一个刚刚发展起来的新城。

2012年7月,红岛经济区成立,现为青岛国家高新技术产业开发区胶州湾北部片区所在地的一部分。其范围包括高新区、红岛街道、河套街道、出口加工区,占地面积约为160平方公里。按照规划,未来该区将按照独立城区的建设标准, 打造成青岛版的“新浦东”。

无产业,不新城。青岛国家级出口加工区就分布于红岛经济区内。据介绍,加工区规划面积13平方公里,聚集了精密器械、电子信息、新型材料、保税物流等行业企业。实地走访看到,加工区内厂房集中,但经营状况相差较大。有的工厂较为热闹,有的则大门紧闭,人去楼空,仅留一名看守人员。

已经停产的青岛科瑞克绿能科技公司的看守人员告诉,该企业入驻园区好几年,没有效益,倒闭了。青岛韩奥光学有限公司工作人员也称,旁边的青岛宇进工艺品有限公司已经关闭。“接不到订单,效益不好,老板已经跑路了,园区效益好的企业只有几家而已。”

“整体看来,园区产业导入不足。”一位不愿具名的知情人士分析认为,红岛经济区内虽然建了很多工业园区,招了很多企业,但相对来说没有太多产值,也没有太多工人,空荡荡的。“有企业倒闭很正常,这可能因为管理不善、市场消失、竞争激烈等诸多原因造成的。”

“这两年的发展说不上好,也说不上坏,因为劳动力成本都太高,优势越来越小。”对于经营良好的青岛新东益食品有限公司来说,公司发展最大的挑战就是来自于不断上涨的人工成本。该公司相关负责人在接受采访时表示,对一个员工,企业每月就要贴800~900元的养老金、医保等费用,压力很大,很多企业都往偏的地方跑了。园区很多企业都有撤的、跑路的。

不过,大部分企业都表示,对于减税等政策上的优惠,在这个园区都能享受,政企关系也都比较融洽。在生活配套上,各个企业都有自己的班车、员工宿舍和食堂,唯一的缺点就是没有“小卖部”。

“生活配套过两年就起来了,医疗、体育等设施都正在完善中。”青岛出口加工区管委会政府工作人员表示,目前,园区内已投产50多家,里边的企业都实行“境内关外”政策,享受免税、保税、退税等优惠政策。

人口增长缓慢

过去,红岛经济区所在地还只是沉寂的小渔村和晒盐地,如今已被称为青岛的经济新引擎。伴随青岛“三城联动”城市发展总战略的实施,红岛经济区各大项目正加速推进。据悉,红岛规划了四条地铁、红岛高铁枢纽站、胶东国际机场、青岛市民健康中心、奥体中心等配套设施。

近日,实地走访发现,奥体中心主体部分已经完工。据奥体中心施工人员介绍,目前,场馆已经完成90%左右的施工,室内装修、周边道路绿化等工作正有序推进,预计2018年9月投入使用。在2018年9月份,山东省运动会将在此举办,但目前看来,周边的基础设施等还未建起,略显荒芜。

距离奥体中心不远处,则是地铁8号线和红岛高铁枢纽站工地现场。看到,工地上堆满了施工材料,施工车辆来回穿梭,空地上架起了几根水泥柱子。但从整体看起来,项目都还处于初建阶段。青岛地铁集团表示,今年将举全市之力加快8号线建设进度。

“红岛经济区在基础设施建设上确实不遗余力,但由于行政方面人口不足,红岛并没有形成一个新区,只是青岛自己定的名字。”青岛楼市分析人士张百忍表示,这里原本是市政府要搬迁的新址,但由于2013年7月国家下发5年不建办公楼的禁令,政府将来搬不搬都未可知,人口带动就更难了。

根据规划,到2020年,红岛经济区GDP达到140亿元,年均增12%左右。不过,青岛统计信息显示,2017年3季度,红岛经济区GDP同比增长6.5%达63.87亿元,距离140亿元还相距甚远。同时,人口也增长缓慢。据青岛市国民经济和社会发展统计公报最新数据显示,2013~2016年,区内常驻人口分别为9.77万、9.84万、9.89万、9.97万,2016年仅增长800人,距离红岛经济区规划的70万人口还差60多万。即使每年增长10000人,也需要60年。2016年人口同比增长0.81%,与规划的到2020年常住人口增长率保持在9.6%也差距很大。

人口增长缓慢,可以依靠楼盘吸引人气。但某楼盘销售人员表示,在红岛买房的大部分是投资客,而交房日期普遍在2020年以后,交房之后一年拿到房产证,再加上两年限售,最早也要五年之后才能入市交易。因此,短时间内靠刚需人群增加人气并不现实。

“目前,全国各地都在建产业新城,搞产业园区,都在争夺产业,争夺人才,谁争得过来谁就能发展起来。”马光明分析认为,红岛人口少,购房者又以投资客为主,难以形成常住人口,说到底吸引人气还得靠产业。等更多产业落地,带来产业客群,人口得以填充,这个区域才能真正活跃起来。

“我们也不希望房价那么高,房价高了,人才进不来。”上述管委会宣推办易主任说。

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