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旭辉跻身千亿军团但权益销售额才刚刚过半

2018-08-12 00:04:02

旭辉跻身"千亿军团" 但权益销售额才刚刚过半

作为当前中国拼命奔跑的民营房企中的代表,旭辉控股集团()最近几年在业内的表现,可谓风光无限。

2017年财报显示,旭辉集团全年实现合同销售金额1040亿元,同比增长96.2%;营业利润61.49亿元,同比增长94.3%;净利润48.3亿元,同比增长71.9%。

凭借亮眼的数据,旭辉以优越的姿态,大步迈入了“千亿军团”的阵营。

“我们一定会进TOP10,但觉得前十这个名次太笼统,于是算了算,认为未来是可以进入前八的。”在提及对未来业绩的预期时,旭辉集团董事局主席林中在3月14日的业绩发布会上如是向外界宣布。

权益销售额刚刚过半

2012年上市之初,年度销售额还不足百亿元的旭辉集团,在6年后的今天,已经成功跨越千亿元大关,年复合增长率高达70%。

但在规模飞速狂奔的背后,往往存在着一些容易被人所忽略的因素。

合作模式是房地产企业中一种十分常用的模式,而素有“合作之王”称号的旭辉,更是将这一模式运用到了极致。

据悉,在2017年旭辉新进入的18个城市中,无锡、成都、青岛、太原、西安、海口等多个城市均是以合作方式进入。

事实上,这1040亿元销售额里面,真正属于旭辉的销售额只有一半--550亿。合作模式下,旭辉的千亿销售额中有47%来自合营企业和联营公司。

以目前旭辉在上海处于开发中的最大项目--上海九亭中心为例,整个项目建筑面积22.7万平方米,假设楼盘平均销售价格为每平方米2万元,并且全部售罄,那么在旭辉的财报中,显示该项目的合同销售金额就是45.4亿元。而事实上,该项目是由金地商置集团有限公司、宝龙集团以及旭辉集团三家企业共同开发完成,旭辉所持有的股份仅为34%,也就是权益销售金额为15.4亿元。

年报显示,2014年至2017年,旭辉分别实现权益销售额164亿、201亿、292亿和550亿,年复合增长率为50%,占整体销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,呈现逐年下降的趋势。

虽然在目前中国的房地产市场上,由于一线城市拿地金额高、城市区域布局困难、回款速度慢导致资金链短缺等一系列难题,企业间的合作十分常见,但合作方销售额的占比接近整体销售额的一半,这种情况还是比较少见的。

在克而瑞发布的2017年年度销售榜单上,旭辉名列第15位。

统计发现,流量金额在800亿元至1500亿元之间的16家房企中,有14家的权益销售金额占比在70%以上,其中11家这个比值在80%以上,而华夏幸福、鲁能和万达3家房企更是达到100%。而与旭辉集团的53%比值相同的仅有绿城中国一家。

日前,全球评级机构标普在调整对旭辉的评级为正面的同时,也指出,旭辉的权益销售额相较于国内更成熟的开发商而言规模仍属较小,预计2018年权益销售额将占总销售额的约55%。

规模增10倍,利润仅增2倍

娴熟合作模式的应用,无疑能为旭辉带来很多的好处:多样化的拿地方式,更便捷地进入新城市,以更少的资金撬动更大的规模,实现规模效应的同时又能降低风险等。

但同时,也有不少业内人士指出,合作模式其实是一把“双刃剑”,在带来好处的同时,也在一定程度上拉低了集团整体的盈利水平。克而瑞研究中心报告称“权益比例较低的房企,销售回款率越低,增收不增利的情况较为明显”。

而目前的旭辉正是这一情况。

2017年,旭辉集团实现结转收入、归属上市公司股东净利润、核心净利润分别为318.2亿元、48.3亿元、40.8亿元,毛利润率和核心净利润率分别为29.7%、12.8%。

财报显示,从2012年到2017年,旭辉集团的合同销售金额从96亿元上涨到1040亿元,增长幅度达983%;而其营业收入却仅从81亿元上涨到318亿元,增长幅度为293%;利润仅从20.21亿元涨到61.48亿元,增长幅度为204%。

此外,旭辉集团在土地获取上所呈现出的激进状态,也大大增加了企业的营业成本和财务压力。

年报显示,2017年,旭辉付出的权益土地代价达到了452亿元,占到了全年权益销售额的82.18%,营业收入的142.14%。

并且,2017年,旭辉的权益拿地成本也出现了上涨,达到了7661元/平方米。而同期,受到一线城市限售限价政策的影响

旭辉跻身千亿军团但权益销售额才刚刚过半

,旭辉的销售均价出现了近五年来的首次下降,从2016年的18175元/平方米降到了2017年的16530元/平方米。

这一进一出,对于原本回款周期就较长的房企来言,无疑压力巨大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对表示,在规模为王扩张需求下,旭辉正通过合作模式的运用撬动了千亿乃至更大的规模,但回归到旭辉集团自身的发展,如何实现规模扩张与营收、利润、债务之间的平衡,仍然是旭辉亟待解决的问题。

针对上述问题,发函旭辉集团,但截至发稿,尚未收到回复。

有意思的是,一向稳健的旭辉非常在意负债率的控制,近五年来,旭辉的资产负债率一直控制在75%左右的水平。

在规模快速扩张需求下,融资是必然要求,但为了不增加负债率和控制平均融资成本,旭辉采取了两大手段:永续债和配股。

据了解,2017年8月和12月,旭辉两次分别发行了金额均为3亿美元的永久资本证券。

2017年7月份,旭辉通过两次配股引入平安人寿保险股份有限公司,共筹集24.2亿港元。平安最终持有旭辉9.9%股份,继而成为了第二大股东。

值得注意的是,在上述两因素及其他综合因素影响下,旭辉的公司股东权益正在被摊薄。2017年公司股东权益48.28亿元,非控股权益13.2亿元,非控股股东权益占到了净利的21.47%,2016年该比重还仅为11.28%。

1400亿目标被指“保守”

2017年年中,林中曾对外公布旭辉控股的“新五年战略”:未来5年保持复合增长率不低于40%,向3000亿元销售规模进军,最终进入行业TOP8。

然而,年度发布会上,在销售规模的复合增长率高达70%大背景下,旭辉控股的管理层不提3000亿元的目标,对外仅公布了今年销售目标初定为1400亿元,增长率为35%。

这被不少业内人士称为“过度保守”。

事实上,根据公告,今年月旭辉一共实现169.2亿元的销售业绩,而且是算上联营企业和合营公司一起,这个数字同比去年增长不大。3月份,素来是房企低调时期,销售情况也没有什么明显好转。

而所有房企普遍要面临的问题则是,一线城市一直是房价调控照顾的重点区域。

3月22日,在2018年观点年度论坛上,林中表示,中国的城市分化得非常厉害,一线城市就四个,但是都受到了比较严厉的调控,二线城市已经分化成很多类,三四线城市的类别更多,今年肯定是有些城市好,有些城市不好。

不同的城市在今年会有不同的表现。林中建议,作为企业应该研究不同城市的发展周期,把握发展机会,对旭辉来说,好的城市多卖楼,差的城市多买地,希望在不同的城市进行不同的资源配置。

“2018年,旭辉将准备付出700亿拿地。”旭辉集团执行董事兼行政总裁林峰曾对媒体表示,在2018年,旭辉将加强兼并收购、纵深布局尤其加强华南的投资力度。同时,重点在地价回落的城市,重点在二三线城市。截至2017年,旭辉已经进入48个城市,目前主要集中在一线、二线及优质的三线城市及环都市圈的四五线城市。

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